【精品】房屋买卖合同范文合集九篇
在当今不断发展的世界,越来越多事情需要用到合同,合同协调着人与人,人与事之间的关系。那么正式、规范的合同是什么样的呢?下面是小编收集整理的房屋买卖合同9篇,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。
房屋买卖合同 篇1一、约定解除
合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定,当一定的情形出现时,房屋买卖合同解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定,不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形,那么,在约定的条件具备时,合同解除。如延期交房约定,付款约定,房产证办理约定等等。约定解除条件具备时,权利人应当及时行使权力。根据法律规定,开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的,购房人有权解除合同。当然,购房人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的,开发商也有权解除合同,对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭,当事人不得再单方面解除合同。
二、法定解除
法定解除的情况很多,主要有以下情形:
1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的
开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。并有权利要求赔偿损失。
2、开发商将已售房屋私自抵押
根据《担保法》及《物权法》等规定,商品房买卖合同订立后,开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的,买房人有权退房并解除合同,并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第3项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以请求解除合同;
4、房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%的
因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息,并要求赔偿损失。
5、开发商迟延履行主要义务,无法办理产权证
开发商在交房期满后,经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的,买房人有权解除合同;商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日)届满后超过一年,导致买房人无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除合同。
6、担保贷款合同不能订立;
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
7、开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实,构成根本违约,致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。
8、不可抗力
根据《合同法》第94条第1项之规定,因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,当事人有权解除合同。
9、不属于不可抗力的事由,但是出现在在签订额合同时无法预料的情形,继续履行合同无必要,或者也无法履行的情形。
房屋买卖合同 篇2卖方(甲方):
联系方式:
买方(乙方):
联系方式:
卖方公证人(甲方公证人):
联系方式:
买方公证人(乙方公证人):
联系方式:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产,达成如下协议:
第一条:房屋基本状况
甲方所售房屋位于(路 号),号楼,东单元六楼东户,主房建筑面积 平方米,储藏室 平方米,水电暖及通信设施均齐全。
1、甲方自愿将房屋出售给乙方;
2、乙方自愿购买上述房屋;
3、甲方系本合同项下房屋的所有权人,甲方保证已向乙方如实陈述上述房屋权属状况及其他基本状况,且保证该房屋不受他人合法追索;
4、甲乙双方公证人系与双方无任何血缘关系的中华人民共和国合法公民,且对该房屋买卖的有关事项清楚明确。
第二条:房屋价格
甲乙双方约定房屋的成交总价格为(人民币) 元整(大写: 元整)。该价格包括附属设施及其他配套设施的转让费用。
第三条:房屋付款及过户等相关相应费用的缴纳
1、乙方应在本合同签字生效当日,将房屋总价款 元人民币一次性全部付清,甲方同时将该房屋及其附属设施(包含储藏室)移交给乙方,由乙方完全占有该房屋及其附属设施,甲方不得干预;
2、甲乙双方约定:该房屋办理过户手续时,甲方需无附加条件,积极协助乙方办理过户,过户费用应由 方在办理过户手续时向相关部门交付;
3、凡法律、政策规定的有关该房屋的应由甲乙双方负担的一切税款和费用均有甲乙双方共同承担;
4、截至本合同签订之日,甲方因使用该房屋产生的各项未结费用应有甲方承担(各项费用包括:水、电、煤气、天然气、暖气、有线电视、电话、宽带以及物业管理等费用)。
5、合同签订当日,乙方需在甲方的协助下对房屋及其附属设施等进行验收,完成上述各项后,双方签署交付单,确认完成交付;
6、待房产买卖手续办理完后,水表、电表、煤气表、天然气表、有线电视等相关设施的更名手续应由甲方协助办理。
第四条:甲乙双方需充分认识的相关条款,甲乙双方均不得以此为由提出变更和解除合同
1、由于 公司职工房产手续尚在集中管理中,自房屋交付至正式办理房产过户手续尚需一定时间,合同双方对此已有清醒认识,甲乙双方均不得以此为由提出变更和解除合同;
2、自房屋交付至办理正式的房产过户手续期间因法律、政策造成前述税款和费用的增减以及房价波动所带来的风险,合同双方已有清醒认识,甲乙双方均不得以此为由提出变更和解除合同;
……此处隐藏13093个字……的现象非常普遍。开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用,往往要求施工方垫资施工,待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款。在这种情形下,实际存在两种法律关系:建筑工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。因建筑工程施工合同与本文主旨无关,故仅论述房屋买卖合同关系。以房抵债的法律性质为房屋买卖关系,即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。建设部《城市房地产转让管理规定》第三条也对此作了明确规定:“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:……(四)以房地产抵债的;……”。
施工方为了使房屋变现,就需要转让该房屋,这种转让分为两种情形:一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋,该转让应当为房屋买卖关系。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议,由施工方将该抵债房屋转让给第三人,第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式需要缴纳契税和其他税费,为减少变现成本,施工方大多采取第二种方式变现。
如何确定施工方转让行为的法律性质?开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系,则开发商承担
的义务为交付房屋和协助办理房屋产权手续,施工方享有的权利为接受房屋和要求开发商承担协助办理房屋产权手续。因施工方尚未取得房屋权属证书,其与第三人签订的转让协议实际上转让的仍然是对开发商享有的权利,即该转让为合同权利转让。同时由于该房屋已经建成,所以该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的规定。
由于施工方不具有房地产开发资格,其与第三人达成协议后,再由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,并出具发票等办理房屋权属登记所需的手续。如果开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格、施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格、第三人和开发商签订买卖合同的房屋价格相同,例如三个合同的房屋价格分别为100万元,权利转让问题不会产生任何异议。但是施工方为尽快使房屋变现,往往会降价销售房屋,例如开发商和施工方以房抵债协议约定的房屋价格为100万元,施工方和第三人权利转让合同约定的房屋价格80万元,最后第三人和开发商以80万元签订商品房买卖合同,此时存在一个问题:合同权利转让是指不改变合同权利的内容,由债权人将权利转让给第三人。最后一个合同改变了第一个合同的内容,这种改变是否影响权利转让的性质?施工方转让合同权利的完整流程是,开发商和施工方签订商品房买卖合同,工程款为房屋价款,其后施工方再和第三人签订权利转让合同,施工方收取第三人给付的对价,最后施工方通知开发商。因该流程比较烦琐,施工方往往在和第三人或者包括第三人和开发商达成初步的房屋买卖协议后(可能是口头的,也可能是书面的),由开发商和第三人签订正式的商品房买卖合同,第三人不需要按照合同约定向开发商交付房款,因其已经将房屋价款交付给了施工方。同时因该房屋已经由施工方交付给第三人,该第三人就享有要求开发商出具办理房屋权属登记各种手续的权利。从该层面上分析,最后一个合同只具有形式上的意义,或者说该价格仅为缴纳契税而确定的成交价。但是无论如何,施工方的转让行为仍然为权利的转让,我们权且称之为“简化的权利转让”。
(三)、《合同法》第八十七条的具体含义。
《合同法》第八十七条规定:“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续的,依照其规定”。具体到房屋买卖合同权利转让问题,“办理批准、登记手续”的含义是指受让人办理房屋权属登记手续还是房屋买卖合同权利转让合同应当办理登记手续?如果是转让合同应当办理登记手续,那么未办理登记手续是否影响该合同的效力?
根据该条款“转让权利或者转移义务应当办理批准、登记手续”的规定,该“批准、登记手续”显然是指转让合同的批准、登记手续,这种理解应无异议。
关于房屋买卖合同权利转让登记问题,只有《1995年司法解释》第二十九条作出规定,但是该司法解释即不是法律(狭义的法律),也不是行政法规,同时该司法解释只适用1995年1月1日以前发生的房地产纠纷案件,而不适用1995年以后的案件,再者法律、行政法规对房屋买卖合同权利转让是否需要登记都没有作出规定。本人认为,房屋买卖合同债权转让不需要办理登记手续,或者至少说现在不需要办理登记手续。因此,未办理登记手续不影响转让合同的效力。
五、结论。
(一)、我国法律和司法实践都承认房屋买卖合同权利可以再行转让,权利转让包括预售商品房再转让和其他房屋买卖合同权利转让。
(二)、预售商品房再转让。
转让的条件是:(1)、预购方和预售方签订的预售商品房买卖合同合法有效。(2)、预购方和受让方签订的预售商品房债权转让合同合法有效。(3)、预售商品房债权转让合同应当在预购方还未取得房屋产权证书之前签订。(4)、预购方向预售方履行了通知义务。
(三)、特殊的权利转让合同。(1)、转让已经交付但是尚未办理权属登记的商品房。(2)、转让尚未办理权属登记的抵债房屋。该二种情形均属于合同权利转让,适用《合同法》关于权利转让的一般规定。
(四)、其他房屋买卖合同权利转让。
转让条件:1、出卖人和买受人签订的房屋买卖合同合法有效。2、买受人和受让人签订的转让合同合法有效。3、买受人向出卖人履行了通知义务。
(五)、排除条件是:1、转让权利的转让人不应当缴纳契税,同时契税或者其他税费是否缴纳也不影响转让权利合同的效力。2、转让合同不需要办理登记手续。
注释:
1、因合同权利、义务一并转移需要经过对方同意,该转让可研究的问题有限,故本文论述的前提是转让人(原合同买受人)不承担合同义务或者其义务已经履行完毕的情况下单纯的合同权利转让问题。
2、参见王利明、崔建远:《合同法新论总则》,中国政法大学出版社,20xx年3月修订版,第412-426页。
3、骆小春:《预购商品房再转让的法律思考》,载《河北法学》,20xx年第5期,第112页。
4、骆小春:《预购商品房再转让的法律思考》,载《河北法学》,20xx年第5期,第112页。
5、参见金俭:《析商品房预售合同》,载《现代法学》,1996年第1期,第62页。
6、赵英伟:《商品房预售合同转让法律性质及条件研究》,法律图书馆,首页》
法律论文资料库》“商品房”搜索,下载于20xx年8月4日。
7、参见田韶华、包雯:《论我国合同法上的无权处分合同及其效力》,载《法学家》,20xx年第2期,第54页。梁慧星:《如何理解合同法第五十一条》,载《人民法院报》,20xx年1月8日,第3版。王轶:《论无权处分行为的效力》,载《中外法学》,20xx年第3期,第287页。
8、1995年2月17日建设部《城市商品房预售管理办法》第二条。
9、邹征优、林奇良:《不是转让房屋,是转让合同权利》,载《人民法院报》,20xx年2月26日,第B4版。
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